Com afecta la Llei Habitatge als arrendataris al Vallès

La limitació del preu del lloguer (règim de contenció de rendes) de la Llei 12/2023 s’aplica només quan es compleixen totes aquestes condicions:

Tipus de contracte: contractes de lloguer d’habitatge destinat a residència permanent (habitatge habitual).
Ubicació: l’habitatge està en un municipi declarat Zona de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT).
Data de signatura: el contracte se signa a partir de la publicació al BOE de la declaració d’aquesta ZMRT (per a aquest municipi).

Casos “especials” dins de la limitació

Habitatges de nova construcció o resultat de gran rehabilitació i habitatges de més de 150 m ²:
Legalment estan subjectes al règim de contenció.

No obstant això, si l’Índex estatal de referència no ofereix renda màxima aplicable (perquè no genera informe ni rang), no es pot aplicar aquesta limitació amb l’índex.
En aquest cas, el propietari ha d’ adjuntar al contracte una captura de pantalla o l’ informe que acrediti que l’ aplicatiu no genera informe ni facilita rang.
I si a més no hi ha contracte anterior d’habitatge habitual en els últims 5 anys i tampoc apareix preu de referència, la renda serà lliure .

Quan NO s’ aplica la limitació encara que el municipi sigui ZMRT

No aplica a habitatges amb un règim específic de determinació de renda, com ara:

Habitatges de protecció oficial (VPO).
Habitatges integrats en xarxes públiques d’ inserció o mediació per a lloguer social o en fons d’ habitatges per a polítiques socials.
Habitatges subjectes a lloguer social obligatori.
Habitatges d’ ús turístic.

En clau pràctica per a propietaris del Vallès: abans de parlar de “preu limitat”, el primer és verificar si el municipi concret (p. ex., Mollet, Montornès, Montmeló, etc.) està declarat ZMRT i des de quina data a BOE, perquè això determina des de quan aplica als contractes nous.

Ets un “gran tenidor” a Catalunya?

En el marc de la contenció de rendes, la Llei 12/2023 defineix “gran tenidor” (GT) com la persona física o jurídica que compleixi algun d’aquests criteris:

Més de 10 immobles urbans d’ ús residencial, o
Més de 1.500 m ² de superfície construïda d’ ús residencial.

Particularitat clau a Catalunya (ZMRT): La mateixa Llei permet que, en la declaració de Zona de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT), es rebaixi el llindar de gran tenidor.
A Catalunya s’ ha aplicat aquesta rebaixa, i es considera gran tenidor a partir de 5 habitatges.

Com es computen aquests 5 habitatges a Catalunya, perquè una persona sigui GT pel criteri de “5 o més habitatges” en ZMRT:

Els 5 habitatges han d’ estar dins l’ àmbit de la mateixa zona tensionada declarada.
A Catalunya, segons la informació que aportes, hi ha dues zones ZMRT declarades (aprovades per dues resolucions diferents). Per tant:
- Si algú té 4 habitatges en una zona i 1 habitatge en l’ altre, no es considera gran tenidor per aquest criteri, perquè no arriba a 5 en una mateixa zona.

A més, en el cas de persona física, per al còmput sí que s’ inclou l’ habitatge habitual i permanent.

En una ZMRT, tindrà condició de gran tenidor la persona física o jurídica titular de:

Cinc o més habitatges situats a la mateixa zona tensionada.
Onze o més habitatges en el conjunt d’ Espanya, sempre que almenys un estigui en un municipi declarat ZMRT.
Més de 1.500 m ² de superfície construïda residencial, independentment de la quota de participació que tingui en cada habitatge.

Com fixar el preu del lloguer en nous contractes?

Abans de fixar la renda, hi ha dues comprovacions prèvies:

L’habitatge està en un municipi declarat ZMRT i el contracte se signa després de la publicació d’aquesta declaració al BOE? (Si no, no hi ha contenció).
L’arrendador és gran tenidor (segons el règim aplicable a Catalunya/ZMRT)?

Amb això clar, s’aplica aquest “arbre de decisió”:

A) Si NO és ZMRT

Renda lliure: la que pactin les parts.

B) Si és ZMRT i l’ arrendador ÉS gran tenidor

Si hi va haver contracte d’ habitatge habitual vigent en els darrers 5 anys:
La nova renda serà la més baixa entre:
1. l’últim rebut del contracte anterior degudament actualitzat (només si existia clàusula d’actualització), i
2. el valor que marqui l ‘ Índex de referència.
  Important: quan l’índex ofereix mínim i màxim, per comparar es pren el màxim de l’índex (és a dir, el “sostre” que fixa l’índex).
Si NO hi va haver contracte vigent en els últims 5 anys:
La nova renda serà com a màxim la que estableixi l ‘ Índex de referència.

C) Si és ZMRT i l’ arrendador NO és gran tenidor

Si hi va haver contracte d’ habitatge habitual vigent en els darrers 5 anys:
La nova renda serà la de l’últim rebut del contracte anterior degudament actualitzat (només si existia clàusula d’actualització).
Si NO hi va haver contracte vigent en els últims 5 anys:
La nova renda serà la que fixi l ‘ Índex de referència.

Quan es pot incrementar el preu en un nou contracte de lloguer?

En zona de mercat residencial tensionat (ZMRT), l’increment addicional de fins al 10% previst en l’article 17.6 de la LAU (després de la Llei 12/2023) només es pot aplicar si existeix un contracte anterior d’habitatge habitual vigent en els últims 5 anys.

Sí: si hi ha contracte anterior (habitatge habitual) en els últims 5 anys.
No: si l’habitatge es lloga per primera vegada com a habitatge habitual (sense contracte anterior en aquests 5 anys), no pots fer servir aquest +10%. (Tal com indica en el teu text de referència, i encaixa amb la lògica de l’art.

Supòsits que permeten el + 10% i com acreditar

1) Rehabilitació de l’ habitatge

Ha de ser rehabilitació en els termes de l’art. 41.1 del Reglament de l’IRPF (concepte tècnic: reconstrucció/actuació estructural amb determinats requisits de cost i abast).
Les actuacions han d’ haver finalitzat en els 2 anys anteriors al nou contracte.

Què convé guardar: factures, llicències/comunicacions, certificat final d’obra (si aplica) i documentació tècnica.

2) Millora de l’ eficiència energètica

Obres acabades en els 2 anys anteriors.
S’ ha d’ acreditar un estalvi d’ energia primària no renovable del 30%.
Cal aportar certificats d’ eficiència energètica abans i després de les obres.

Què convé guardar: ambdós certificats energètics i justificants de les obres.

3) Millora de l’ accessibilitat

Actuacions finalitzades en els 2 anys anteriors.
Cal aportar documentació que acrediti les obres realitzades (memòria, factures, etc.).

4) Contractes de llarga durada

Si el nou contracte té durada igual o superior a 10 anys, o
inclou un dret de pròrroga voluntària que permeti arribar a aquests 10 anys.

(La mateixa normativa contempla aquesta via com a incentiu per donar estabilitat a l’arrendatari, permetent l’increment puntual).

Implicació pràctica per a propietaris al Vallès

Aquest +10% no és “automàtic”: és una possibilitat condicionada a:

estar en ZMRT,
tenir contracte anterior en els últims 5 anys, i
poder justificar un dels 4 supòsits.

Quines despeses es poden repercutir a l’arrrendatari?

Es podran repercutir taxes i tributs (IBI, taxa d’escombraries…) en el nou contracte encara que no es repercutissin
en el contracte anterior.
Les despeses de quota de comunitat només es podran repercutir si ja es repercutien en el contracte anterior.
No es pot repercutir en cap cas a l’ arrendatari l’ assegurança de l’ immoble ni l’ assegurança per impagament
de la renda.

Quina informació cal lliurar a l’interessat a comprar o llogar un habitatge al Vallès?

La persona interessada pot requerir informació sobre: identificació de les parts/intermediació, condicions econòmiques, característiques essencials de l’habitatge/edifici i situació jurídica.

Si l’ interessat ho demana, també pot requerir informació sobre detecció d’ amiant o altres substàncies perilloses o nocives per a la salut.
Si l’habitatge es lloga com a habitatge habitual en ZMRT, abans de formalitzar l’arrendament (i en tot cas en el contracte) cal informar de:
- la quantia de l’ última renda del contracte d’ habitatge habitual vigent en els últims 5 anys en aquest mateix habitatge, i
- el valor/rang que correspongui segons l’índex de referència aplicable.

Identificació dels interessats (segons el criteri que aportes de l’Agència)

A més de l’anterior, en el teu document es destaca la conveniència/obligació de facilitar al propietari la identificació (nom i cognoms) dels possibles interessats abans de formalitzar l’operació o acceptar bestretes, i que això no vulnera la LOPD si es lliura amb un text d’ús limitat (finalitat informativa i acreditació de lliurament).

Informació mínima al comprador a Catalunya (Llei 18/2007, art. 60)

A Catalunya, abans que el comprador lliuri quantitats a compte, ha de rebre per escrit com a mínim:

Identificació de l’ agent que intervé en la transacció.
Identificació de l’ habitatge, indicant superfície útil i annexos.
Referència registral (inscripció).
Preu total de la transmissió, amb indicació d ‘ impostos i despeses imputables al comprador.
En obra nova/en projecte: terminis d’inici d’obres i lliurament.
Si és VPO: règim de protecció i pla d’ habitatge aplicable.

Nota pràctica: si la quantitat a compte supera l’1% del preu, el mateix art. 60 preveu informació addicional (característiques essencials, càrregues, comunitat, condicions econòmiques, etc.).

I abans de signar o rebre qualsevol quantitat a compte., el llogater o comprador ha de rebre:

Descripció i condicions físiques de l’ habitatge
Incloent superfície útil i detall de serveis, instal·lacions i subministraments (aigua, llum, gas, etc.).
Preu total de la renda
Amb desglossament de serveis accessoris i altres quantitats que assumeixi l’arrendatari, indicant la periodicitat de la liquidació (mensual, trimestral, etc.).
Termini de l’ arrendament
Durada pactada del contracte.
Forma d’ actualització del preu
Com s’actualitzarà la renda durant la vigència del contracte (mètode/índex aplicable).
Fiança i altres garanties
Fiança legal i, si escau, garanties addicionals (dipòsit extra, aval, assegurança, etc.).
Última renda o índex de referència (punt crític en ZMRT)
- Preu de l’ última renda del contracte de lloguer vigent en els últims 5 anys en aquest mateix habitatge, o
- si escau, el preu resultant d’ aplicar el sistema de referència de preus del lloguer, justificat amb el document acreditatiu obtingut pel sistema públic de consulta.
Condició de gran tenidor (si l’habitatge és a ZMRT)
Si l’habitatge està en zona tensionada (ZMRT) i dins del període de vigència de la declaració, s’ha d’informar si la propietat té condició de gran tenidor.
Dades previstes per la legislació civil
La informació civil general aplicable al contracte (identificació de parts, condicions essencials, etc.).