En el momento de liquidar los impuestos asociados a la venta de vivienda, la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). destaca por el importe que puede suponer para el propietario.
Para 2026, muchos propietarios nos preguntan lo mismo:
¿Cuánto voy a pagar de plusvalía si vendo mi piso este año?
La respuesta es clara: aunque los coeficientes oficiales para 2026 todavía no se han aprobado, es posible estimar el importe de la plusvalía utilizando los coeficientes vigentes, que son los que están aplicando actualmente los ayuntamientos.
En este artículo te explicamos cómo funciona el impuesto, qué variables influyen y cómo puedes calcularlo de forma orientativa y fiable.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano desde que adquiriste la vivienda hasta el momento de su transmisión (venta, herencia o donación). No se tiene en cuenta el valor de la construcción, solo el del suelo, y el impuesto lo gestiona y recauda el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
Es importante no confundirla con el IRPF:
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Plusvalía municipal → impuesto local, se liquida en el ayuntamiento.
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IRPF → impuesto estatal, se declara en la renta del año siguiente.
El nuevo sistema de cálculo tras la reforma
Desde la reforma del impuesto, el propietario puede elegir el método más favorable entre dos opciones:
1. Método objetivo (por coeficientes)
Es el más habitual. Se basa en:
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Valor catastral del suelo.
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Número de años que has sido propietario.
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Coeficientes máximos fijados por el Estado y aprobados por cada ayuntamiento.
2. Método real
Se calcula según la ganancia real obtenida en la venta:
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Precio de venta – precio de compra.
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Se aplica el porcentaje que representa el suelo sobre el valor total.
Si no ha existido incremento de valor, no hay obligación de pagar plusvalía, algo muy relevante en operaciones con pérdidas o beneficios muy ajustados.
¿Qué ocurre en 2026 si no hay nuevos coeficientes?
A día de hoy, los coeficientes de plusvalía para 2026 no se han aprobado. En estos casos, los ayuntamientos continúan aplicando los coeficientes vigentes, que son los últimos aprobados conforme a la normativa estatal.
Esto significa que:
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Puedes anticipar el coste fiscal de la venta.
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El cálculo orientativo es válido para planificar la operación.
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Si finalmente se aprueban nuevos coeficientes, el impacto suele ser limitado y no altera radicalmente el resultado.
Por eso es tan importante hacer números antes de poner la vivienda a la venta, y no llevarse sorpresas después de la firma.
Datos que necesitas para calcular la plusvalía
Antes de usar cualquier calculadora, conviene tener claros estos datos:
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Valor catastral total del inmueble (lo encontrarás en el recibo del IBI).
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Valor catastral del suelo (normalmente aparece desglosado).
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Año de adquisición de la vivienda.
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Año de venta o transmisión.
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Municipio donde se ubica el inmueble.
Con esta información, ya se puede obtener una estimación bastante ajustada del impuesto.
Calculadora online de plusvalía en el Vallés
Ejemplo práctico de cálculo orientativo
Imaginemos una vivienda urbana con los siguientes datos:
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Valor catastral del suelo: 60.000 €
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Años de tenencia: 12
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Coeficiente vigente para ese tramo: 0,14
Base imponible:
60.000 € × 0,14 = 8.400 €
A esta base se le aplica el tipo impositivo municipal, que varía según el ayuntamiento (habitualmente entre el 20 % y el 30 %).
Si el tipo es del 25 %:
8.400 € × 25 % = 2.100 € de plusvalía municipal
Este importe es orientativo, pero muy útil para planificar la venta con antelación.
Errores frecuentes al calcular la plusvalía
En Fincas León vemos a menudo los mismos errores entre propietarios:
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Usar el valor de mercado en lugar del valor catastral del suelo.
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No comprobar si el método real resulta más favorable.
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Pensar que siempre hay que pagar plusvalía, incluso cuando no ha habido ganancia.
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No tener en cuenta que cada ayuntamiento aplica su propio tipo impositivo.
Un cálculo incorrecto puede suponer pagar de más… o prever mal la rentabilidad de la operación.
¿Cuándo y cómo se paga la plusvalía?
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El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma de la compraventa.
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La liquidación se presenta en el ayuntamiento correspondiente.
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En algunas localidades es autoliquidación y en otras liquidación administrativa.
No respetar los plazos puede implicar recargos y sanciones, por lo que conviene dejar este punto bien cerrado desde el inicio.
Calcula tu plusvalía en 2026 de forma sencilla
Para facilitar este proceso, en Fincas León hemos desarrollado una calculadora de plusvalía municipal online, pensada para propietarios que quieren saber, antes de vender, qué importe tendrán que pagar.
👉 Accede aquí a la calculadora de plusvalía de Fincas León
En pocos pasos podrás:
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Introducir los datos básicos de tu vivienda.
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Calcular la plusvalía con los coeficientes actuales.
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Obtener una estimación clara y comprensible.
Planificar la venta de vivienda es ahorrarte problemas
Vender una vivienda en 2026 exige algo más que fijar un buen precio. Conocer de antemano la plusvalía municipal te permite:
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Calcular el beneficio real de la operación.
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Tomar decisiones con información fiable.
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Evitar sorpresas fiscales tras la firma.
Si estás pensando en vender, haz números antes, utiliza herramientas fiables y déjate asesorar.
En Fincas León trabajamos cada día para que nuestros clientes vendan con seguridad, transparencia y sin sobresaltos.
Y recuerda: la mejor venta no es solo la que se cierra rápido, sino la que se cierra bien planificada.
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