La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo es una ley autonómica de Cataluña, y está en vigor desde el 1 de enero de 2026.
Esas medidas afectan a propietarios en Cataluña, porque modifica y endurece el control de ciertas figuras de alquiler que se apoyan en normativa estatal (LAU) y en la Ley estatal 12/2023 (zonas tensionadas), además de convivir con nuevas obligaciones estatales de registro para alquileres de corta duración.
Impacto para propietarios en Cataluña
Contratos de temporada: más exigencia probatoria y menos “zona gris”
El objetivo declarado es evitar el uso de contratos temporales para eludir el régimen del alquiler “habitual/permanente”, reforzando seguridad jurídica y capacidad de inspección.
Repercusión práctica para propietarios
Si alquilas “por temporada”, el riesgo principal pasa a ser que la Administración o un juez lo cambie a arrendamiento habitual si no está bien justificado/documentado (y, en zona tensionada, eso impacta renta y condiciones).La norma refuerza la inspección y disciplina del mercado del alquiler mediante coordinación y cesión de datos inter administrativa.
Qué puede hacer un propietario
Preparar un “expediente” mínimo del contrato: finalidad concreta de la estancia y evidencias
Por ejemplo: una carta de empresa por traslado temporal, una matrícula/curso, obras en vivienda habitual del inquilino, etc.)
Alquiler de habitaciones: definición legal y límite agregado de rentas en zonas tensionadas
La Ley 11/2025 regula explícitamente el alquiler por habitaciones (concepto y encaje) y, en zonas de mercado residencial tensionado, establece un principio clave: La suma de las rentas de varios contratos simultáneos por habitaciones no puede exceder la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
Repercusión directa para propietarios
Si tu estrategia era “trocear” la vivienda para superar el tope que tendría el alquiler íntegro, en zona tensionada ese modelo queda limitado.
En términos de rentabilidad, muchos propietarios pasarán de optimizar por “ingreso máximo” a optimizar por:
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ocupación estable,
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perfil inquilino solvente,
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rotación controlada (menos riesgo operativo).
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Más control administrativo: supervisión, inspección, registros y sanciones
La Ley crea/impulsa mecanismos de control y sanción:
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Se prevé una Comisión de Supervisión para coordinar/supervisar ofertas de alquiler y viviendas de uso turístico y garantizar el cumplimiento normativo.
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Refuerzo del papel inspector (en el preámbulo se describe el reforzamiento de inspección y disciplina).
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Se impulsa un Registro de grandes tenedores en el ámbito de la Agència de l’Habitatge de Catalunya y obligaciones de comunicación.
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Se menciona la incorporación de infracciones por negativa a suministrar datos a la Administración respecto a registros relevantes (viviendas vacías/ocupadas y grandes tenedores).
Repercusión para “determinados perfiles” (los más expuestos)
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Grandes tenedores / personas jurídicas: más obligaciones de información y potenciales efectos en transmisiones en zonas tensionadas (tanteo/retracto se refuerza en ese contexto).
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Propietarios con carteras (aunque no sean “gran tenedor” formal): mayor probabilidad de auditoría documental si usan temporada/habitaciones de forma intensiva.
En qué afecta a los propietarios del Vallés Oriental
El Vallès Oriental está muy afectado por “zona tensionada”
Si tu vivienda está en un municipio tensionado, la estrategia de alquiler por habitaciones queda sujeta al tope agregado (no “sumar habitaciones para superar el máximo”).
Los contratos de temporada pasan a ser una figura de alto riesgo reputacional y sancionador si no están bien motivados y documentados, porque son uno de los focos que la ley quiere cerrar.
Municipios del Vallés Oriental declarados como zonas tensionadas
A partir de las Resolución TER/800/2024, de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, estos son los municipios que pertenecen al Vallès Oriental y que aparecen en la relación oficial:
- Canovelles
- Cardedeu
- Les Franqueses del Vallès
- La Garriga
- Granollers
- Llinars del Vallès
- Mollet del Vallès
- Montmeló
- Montornès del Vallès
- Parets del Vallès
- La Roca del Vallès
- Sant Fost de Campsentelles
Si tu vivienda está en cualquiera de los 12 municipios listados, en 2026 se aplican plenamente:
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Índices de referencia del alquiler
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Limitaciones de renta en nuevos contratos
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Control específico sobre alquiler por habitaciones y contratos de temporada
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Mayor supervisión administrativa
Esto afecta directamente a:
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fijación del precio de salida,
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elección del tipo de contrato,
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rentabilidad esperada,
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y riesgos de nulidad o sanción si no se aplica correctamente la normativa.
El antes y el después aplicar la zona tensionada (Vallès Oriental)
| Aspecto clave | ANTES de zona tensionada | DESPUÉS de zona tensionada |
|---|---|---|
| Fijación del precio del alquiler | Precio libre, determinado por mercado y negociación | Precio limitado por el índice de referencia y por el último contrato vigente |
| Nuevos contratos de alquiler | Se podía ajustar el precio a la demanda actual | El precio no puede superar el del contrato anterior (con excepciones muy tasadas) |
| Actualización de rentas | Actualizaciones pactadas en contrato (IPC u otros índices) | Limitaciones legales a la actualización anual |
| Alquiler por habitaciones | Posible maximizar renta sumando habitaciones | La suma de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima del piso completo |
| Contratos de temporada | Uso frecuente como alternativa al alquiler habitual | Mayor control: deben justificarse claramente (causa temporal real y acreditable) |
| Riesgo de recalificación contractual | Bajo | Alto si se detecta uso fraudulento de temporada o habitaciones |
| Libertad de estrategia del propietario | Alta (precio, formato, duración) | Media–baja: la normativa condiciona precio y tipo de contrato |
| Carga administrativa | Moderada | Alta: más exigencia documental y trazabilidad |
| Probabilidad de inspección | Baja | Más elevada, especialmente en municipios tensionados |
| Seguridad jurídica | Dependía del contrato | Depende de aplicar estrictamente la normativa |
| Impacto en la rentabilidad bruta | Optimizable por mercado | Limitada; se prioriza estabilidad frente a rentabilidad máxima |
| Valor del asesoramiento profesional | Recomendable | Clave para evitar errores y sanciones |
Ordenanzas fiscales en Mollet del Vallès: qué deben saber los propietarios de vivienda
En mercados locales como Mollet (también aplicable a Montmeló y Montornés), donde la demanda residencial se mantiene activa, este tipo de políticas contribuyen a sostener el valor de la vivienda y facilitar la toma de decisiones patrimoniales con menor incertidumbre.
El Pleno del Ayuntamiento de Mollet del Vallès ha aprobado las ordenanzas fiscales para 2026 con un enfoque de contención fiscal, orientado a mantener la calidad de los servicios públicos sin tensionar en exceso la economía de las familias propietarias.
Para quienes tienen una vivienda en Mollet —ya sea como residencia habitual, inversión o inmueble en alquiler—, estas medidas tienen implicaciones directas que conviene analizar con detalle.
Actualización moderada del IBI en 2026
Una de las principales novedades es la actualización del IBI en un 2,5%, ligeramente por debajo del IPC previsto para este año.
En términos prácticos, este incremento supone unos 7 euros anuales de media por vivienda, una subida contenida si se compara con otros municipios del entorno metropolitano.
Claves para propietarios:
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El impacto económico es reducido y previsible.
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No se introducen cambios bruscos en la presión fiscal sobre la vivienda.
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Se mantiene un escenario estable para quienes planifican vender vivienda o alquilar a medio plazo.
Resto de tasas municipales: congelación general
El Ayuntamiento ha optado por congelar el resto de tasas y precios públicos municipales, incluyendo la tasa de residuos, que además mantiene las bonificaciones sociales y las vinculadas al uso del punto limpio.
Esta decisión refuerza la estabilidad de costes asociados a la propiedad de una vivienda, especialmente relevante en un contexto de inflación todavía presente en otros gastos del hogar.
Precio del agua: subidas progresivas según consumo
En relación con el suministro de agua, se aplicará una actualización selectiva de precios. El incremento del coste del agua en origen por parte del Abastecimiento de Agua Ter-Llobregat (ATLL), cifrado en un 9%, se traslada de forma progresiva y contenida, penalizando especialmente los tramos de consumo más elevados.
Para los propietarios:
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Viviendas con consumos responsables verán un impacto limitado.
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Se refuerza el incentivo a la eficiencia hídrica, especialmente en viviendas grandes o unifamiliares.
Una de las medidas más relevantes para propietarios es la bonificación del 95% del IBI para viviendas de personas físicas que se incorporen a la Bolsa de Mediación para el Alquiler Social.
¿Qué implica esta medida?
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Reducción casi total del IBI anual.
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Incentivo directo para poner viviendas en alquiler asequible.
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Mayor seguridad y respaldo institucional en la gestión del arrendamiento.
Para propietarios con viviendas vacías o con baja rentabilidad, esta bonificación puede suponer un cambio significativo en la ecuación económica del alquiler.
¿Necesitas saber el precio de la vivienda en tu ciudad?
Fincas León ha preparado un estudio sobre los precios de venta reales de las viviendas que se han transmitido en los últimos años.
Es una forma de conocer cómo está el mercado inmobiliario en tu zona.
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