La Ley de Vivienda impacta en los alquileres de vivienda habitual en el Vallès cuando el inmueble está en Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) y el contrato se firma tras su publicación en el BOE.
El precio del nuevo contrato se determina según 3 factores, la renta queda vinculada a la última renta y/o al Índice estatal de referencia.
La normativa refuerza las obligaciones de información: antes de firmar hay que entregar al inquilino un “pack” mínimo (características, renta y desglose, plazo, actualización, fianza/garantías, última renta o índice, y condición de gran tenedor en ZMRT), y el incumplimiento puede conllevar sanciones en Cataluña
En Cataluña hay actualmente dos zonas tensionadas, fruto de sendas resoluciones, que afectan a 141 y 131 municipios, respectivamente.
¿Tienes una propiedad en un municipio declarado como «zona tensionada»?
Listado de Zonas Tensionadas en Catalunya
¿Cuáles son los contratos afectados por la limitación del precio del alquiler?
La limitación del precio del alquiler (régimen de contención de rentas) de la Ley 12/2023 se aplica solo cuando se cumplen todas estas condiciones:
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Tipo de contrato: contratos de alquiler de vivienda destinada a residencia permanente (vivienda habitual).
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Ubicación: la vivienda está en un municipio declarado Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT).
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Fecha de firma: el contrato se firma a partir de la publicación en el BOE de la declaración de esa ZMRT (para ese municipio).
Casos “especiales” dentro de la limitación
Viviendas de nueva construcción o resultado de gran rehabilitación y viviendas de más de 150 m²:
Legalmente están sujetas al régimen de contención.
Sin embargo, si el Índice estatal de referencia no ofrece renta máxima aplicable (porque no genera informe ni rango), no se puede aplicar esa limitación con el índice.
En ese caso, el propietario debe adjuntar al contrato una captura de pantalla o el informe que acredite que el aplicativo no genera informe ni facilita rango.
Y si además no existe contrato anterior de vivienda habitual en los últimos 5 años y tampoco aparece precio de referencia, la renta será libre .
Cuándo NO se aplica la limitación aunque el municipio sea ZMRT
No aplica a viviendas con un régimen específico de determinación de renta, como:
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Viviendas de protección oficial (VPO).
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Viviendas integradas en redes públicas de inserción o mediación para alquiler social o en fondos de viviendas para políticas sociales.
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Viviendas sujetas a alquiler social obligatorio.
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Viviendas de uso turístico.
En clave práctica para propietarios del Vallès: antes de hablar de “precio limitado”, lo primero es verificar si el municipio concreto (p. ej., Mollet, Montornès, Montmeló, etc.) está declarado ZMRT y desde qué fecha en BOE, porque eso determina desde cuándo aplica a los contratos nuevos.
¿Eres un “gran tenedor” en Cataluña?
En el marco de la contención de rentas, la Ley 12/2023 define “gran tenedor” (GT) como la persona física o jurídica que cumpla alguno de estos criterios:
- Más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o
- Más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial.
Particularidad clave en Cataluña (ZMRT): La propia Ley permite que, en la declaración de Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), se rebaje el umbral de gran tenedor.
En Cataluña se ha aplicado esta rebaja, y se considera gran tenedor a partir de 5 viviendas.
Cómo se computan esas 5 viviendas en Cataluña, para que una persona sea GT por el criterio de “5 o más viviendas” en ZMRT:
- Las 5 viviendas deben estar dentro del ámbito de la misma zona tensionada declarada.
- En Cataluña, según la información que aportas, existen dos zonas ZMRT declaradas (aprobadas por dos resoluciones distintas). Por tanto:
- Si alguien tiene 4 viviendas en una zona y 1 vivienda en la otra, no se considera gran tenedor por este criterio, porque no alcanza 5 en una misma zona.
Además, en el caso de persona física, para el cómputo sí se incluye la vivienda habitual y permanente.
En una ZMRT, tendrá condición de gran tenedor la persona física o jurídica titular de:
- Cinco o más viviendas situadas en la misma zona tensionada.
- Once o más viviendas en el conjunto de España, siempre que al menos una esté en un municipio declarado ZMRT.
- Más de 1.500 m² de superficie construida residencial, independientemente de la cuota de participación que tenga en cada vivienda.
¿Cómo fijar el precio del alquiler en nuevos contratos?
Antes de fijar la renta, hay dos comprobaciones previas:
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¿La vivienda está en un municipio declarado ZMRT y el contrato se firma tras la publicación de esa declaración en el BOE? (Si no, no hay contención).
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¿El arrendador es gran tenedor (según el régimen aplicable en Cataluña/ZMRT)?
Con eso claro, se aplica este “árbol de decisión”:
A) Si NO es ZMRT
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Renta libre: la que pacten las partes.
B) Si es ZMRT y el arrendador ES gran tenedor
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Si hubo contrato de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años:
La nueva renta será la más baja entre:-
el último recibo del contrato anterior debidamente actualizado (solo si existía cláusula de actualización), y
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el valor que marque el Índice de referencia.
Importante: cuando el índice ofrece mínimo y máximo, para comparar se toma el máximo del índice (es decir, el “techo” que fija el índice).
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Si NO hubo contrato vigente en los últimos 5 años:
La nueva renta será como máximo la que establezca el Índice de referencia.
C) Si es ZMRT y el arrendador NO es gran tenedor
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Si hubo contrato de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años:
La nueva renta será la del último recibo del contrato anterior debidamente actualizado (solo si existía cláusula de actualización). -
Si NO hubo contrato vigente en los últimos 5 años:
La nueva renta será la que fije el Índice de referencia.
¿Cuándo se puede incrementar el precio en un nuevo contrato de alquiler?
En zona de mercado residencial tensionado (ZMRT), el incremento adicional de hasta el 10% previsto en el art. 17.6 de la LAU (tras la Ley 12/2023) solo puede aplicarse si existe un contrato anterior de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años.
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Sí: si hay contrato anterior (vivienda habitual) en los últimos 5 años.
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No: si la vivienda se alquila por primera vez como vivienda habitual (sin contrato anterior en esos 5 años), no puedes usar este +10%. (Tal como indicas en tu texto de referencia, y encaja con la lógica del art. 17.6 al vincularlo al “contrato anterior”).
Supuestos que permiten el +10% y cómo acreditar
1) Rehabilitación de la vivienda
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Debe ser rehabilitación en los términos del art. 41.1 del Reglamento del IRPF (concepto técnico: reconstrucción/actuación estructural con determinados requisitos de coste y alcance).
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Las actuaciones deben haber finalizado en los 2 años anteriores al nuevo contrato.
Qué conviene guardar: facturas, licencias/comunicaciones, certificado final de obra (si aplica) y documentación técnica.
2) Mejora de la eficiencia energética
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Obras acabadas en los 2 años anteriores.
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Debe acreditarse un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
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Hay que aportar certificados de eficiencia energética antes y después de las obras.
Qué conviene guardar: ambos certificados energéticos y justificantes de las obras.
3) Mejora de la accesibilidad
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Actuaciones finalizadas en los 2 años anteriores.
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Debes aportar documentación que acredite las obras realizadas (memoria, facturas, etc.).
4) Contratos de larga duración
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Si el nuevo contrato tiene duración igual o superior a 10 años, o
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incluye un derecho de prórroga voluntaria que permita llegar a esos 10 años.
(La propia normativa contempla esta vía como incentivo para dar estabilidad al arrendatario, permitiendo el incremento puntual).
Implicación práctica para propietarios en el Vallès
Este +10% no es “automático”: es una posibilidad condicionada a:
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estar en ZMRT,
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tener contrato anterior en los últimos 5 años, y
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poder justificar uno de los 4 supuestos.
¿Qué gastos se pueden repercutir al arrrendatario?
Se podrán repercutir tasas y tributos (IBI, tasa de basuras…) en el nuevo contrato aunque no se repercutieran
en el contrato anterior.
Los gastos de cuota de comunidad solo se podrán repercutir si ya se repercutían en el contrato anterior.
No se puede repercutir en ningún caso al arrendatario el seguro del inmueble ni el seguro por impago
de la renta.
¿Qué información hay que entregar al interesado en comprar o alquilar una vivienda en el Vallés?
La persona interesada puede requerir información sobre: identificación de las partes/intermediación, condiciones económicas, características esenciales de la vivienda/edificio y situación jurídica.
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Si el interesado lo pide, también puede requerir información sobre detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
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Si la vivienda se alquila como vivienda habitual en ZMRT, antes de formalizar el arrendamiento (y en todo caso en el contrato) hay que informar de:
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la cuantía de la última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años en esa misma vivienda, y
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el valor/rango que corresponda según el índice de referencia aplicable.
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Identificación de los interesados (según el criterio que aportas de la Agència)
Además de lo anterior, en tu documento se destaca la conveniencia/obligación de facilitar al propietario la identificación (nombre y apellidos) de los posibles interesados antes de formalizar la operación o aceptar anticipos, y que esto no vulnera la LOPD si se entrega con un texto de uso limitado (finalidad informativa y acreditación de entrega).
Información mínima al comprador en Cataluña (Ley 18/2007, art. 60)
En Cataluña, antes de que el comprador entregue cantidades a cuenta, debe recibir por escrito como mínimo:
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Identificación del agente que interviene en la transacción.
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Identificación de la vivienda, indicando superficie útil y anexos.
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Referencia registral (inscripción).
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Precio total de la transmisión, con indicación de impuestos y gastos imputables al comprador.
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En obra nueva/en proyecto: plazos de inicio de obras y entrega.
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Si es VPO: régimen de protección y plan de vivienda aplicable.
Nota práctica: si la cantidad a cuenta supera el 1% del precio, el propio art. 60 prevé información adicional (características esenciales, cargas, comunidad, condiciones económicas, etc.).
Y antes de firmar o recibir cualquier cantidad a cuenta., el inquilino o comprador debe recibir:
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Descripción y condiciones físicas de la vivienda
Incluyendo superficie útil y detalle de servicios, instalaciones y suministros (agua, luz, gas, etc.). -
Precio total de la renta
Con desglose de servicios accesorios y otras cantidades que asuma el arrendatario, indicando la periodicidad de la liquidación (mensual, trimestral, etc.). -
Plazo del arrendamiento
Duración pactada del contrato. -
Forma de actualización del precio
Cómo se actualizará la renta durante la vigencia del contrato (método/índice aplicable). -
Fianza y otras garantías
Fianza legal y, si procede, garantías adicionales (depósito extra, aval, seguro, etc.). -
Última renta o índice de referencia (punto crítico en ZMRT)
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Precio de la última renta del contrato de alquiler vigente en los últimos 5 años en esa misma vivienda, o
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si procede, el precio resultante de aplicar el sistema de referencia de precios del alquiler, justificado con el documento acreditativo obtenido por el sistema público de consulta.
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Condición de gran tenedor (si la vivienda está en ZMRT)
Si la vivienda está en zona tensionada (ZMRT) y dentro del periodo de vigencia de la declaración, debe informarse si la propiedad tiene condición de gran tenedor. -
Datos previstos por la legislación civil
La información civil general aplicable al contrato (identificación de partes, condiciones esenciales, etc.).
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