El contrato de arras o señal es un trámite habitual en el proceso de compraventa de una vivienda. Por su carácter voluntario, no siempre se hace buen uso de él, incurriendo en errores que lo invalidan. Para evitarlo, veamos qué es, qué tipos hay, cuáles son los plazos a los que está sujeto o cómo formalizarlo, entre otras cuestiones.
Qué es un contrato de arras penitenciales
Se trata de un acuerdo entre las partes destinado a proteger ante la posible retirada de una de las dos en el momento de la compra, luego de él se genera un compromiso formal. De hecho, está regulado por el Código Civil español y por el catalán.
Conlleva la entrega de una cuantía económica que se negocia previamente, pero, aunque pese a la denominación, no son un contrato como tal, sino una cláusula que se incluye en el acuerdo de compraventa.
Existen varios tipos, aunque con frecuencia se recurre a las arras penitenciales: determina que, en caso de que el vendedor desista del contrato de compraventa, tiene que devolver la cantidad que el comprador ha depositado por duplicado; si es el comprador el que desiste, pierde la cantidad que haya entregado y desde la publicación del Libro VI del Código Civil Catalán los legisladores han añadido el articulo 621-49 que contempla la posibilidad de prever en el contrato de arras penitenciales a la obtención de financiación y en caso de no conseguirla recuperar todas las cantidades entregadas a cuenta.
¿Es obligatorio hacerlo en la compraventa de una vivienda?
No, no es obligatorio hacerlo. Es voluntario y existen alternativas, como la promesa de compraventa. También está recogido en el Código Civil, y emplaza a las partes a la firma del contrato en un futuro, sin que sea necesaria la entrega de dinero. Solo da derecho a reclamación, y suele hacerse cuando el vendedor no puede disponer de la vivienda en el momento, cuando el comprador aún no tiene el dinero, pero sí la voluntad, o cuando quede por cancelar alguna carga, entre otros supuestos.
Otra alternativa es la opción de compra, mediante el que uno de los contratantes se reserva el derecho de comprar un inmueble y el otro adquiere la obligación de vendérselo. Es habitual en las viviendas de alquiler, que se arriendan hasta una fecha determinada recogida en contrato y, pasado ese tiempo, se formaliza la venta o no.
¿Es lo mismo que el contrato de arras confirmatorias?
No. El contrato de arras confirmatorias viene a reforzar el negocio jurídico que constituye la compraventa, siendo una prueba de su celebración y operando meramente como un anticipo. Lo que se deposita es parte del precio, y si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o no hacerlo.
A modo ilustrativo, si es el vendedor quien incumple, el comprador puede obligarle a la escritura. Si es el comprador el que se echa atrás, la otra parte puede obligarle a pagar el resto del precio. El incumplimiento, en todo caso, no genera la pérdida automática de la cantidad depositada.
En las arras penales queda fijada la cuantía de la indemnización, y se corresponde con la entrega. Esta es la principal diferencia con las arras confirmatorias, y ya decimos que se consideran como tal si en el contrato no se especifica que sean penales.
¿Es lo mismo que el contrato de arras penales?
Saber qué es un contrato de arras implica conocer los tipos. Con las arras penales, una parte puede exigir a la otra una indemnización por daños y prejuicios, lo que no ocurre con las penitenciales. En estas últimas, sí que se puede desistir del contrato, aun con las consecuencias ya explicadas.
Cabe señalar que las arras penales no están recogidas en el Código Civil de Catalunya, de manera que para que sean consideradas como tal debe ser pactado expresamente. En caso de no especificar nada, se considerarán confirmatorias.
¿Cuánto dinero dejar de señal en un contrato de arras?
En relación a cuánto se paga en un contrato de arras, tiene que ver con la negociación de las partes, lo que casa con el carácter voluntario de la firma. Lo habitual es que oscile en torno al 5% y al 15% del valor total de la propiedad, de manera que si una casa está valorada en 200.000 euros, la cantidad a depositar como señal estará entre 10.000 euros y 30.000 euros.
¿Qué plazos tienes para desistir?
La fecha de validez del contrato de arras será la que pactaron inicialmente el comprador y el vendedor. A su término, se puede ampliar o rescindir, lo que tendría que consecuencias o no en función del tipo al que se hayan acogido.
De esta forma, la fecha límite también es negociada, pero hay que tener en cuenta que, por lo general, el comprador necesitará al menos 15 días para tramitar su hipoteca.
Qué debe incluir un contrato de arras
El contrato de arras debe incluir los datos personales de ambas partes, la descripción e identificación del inmueble, el precio final y la forma de pago, la cantidad que se deja en señal y que se descontará del precio final, el tiempo máximo para formalizar el contrato, el compromiso de hacer escritura pública, la distribución de los gastos derivados de la transacción y las firmas de comprador y vendedor.
Antes de firmar un contrato de arras, debes leer detenidamente todos los puntos, y no firmar nada hasta que no te haya quedado claro.
Ejemplo y modelo
Te dejamos algunos modelos de contrato de arras:
¿Cómo tributan las arras?
A las arras se les debe sumar el IVA si la vivienda es nueva, pero si es de segunda mano, el comprador tendrá que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio final de la venta al formalizar la escritura, ya con las arras incluidas. Si la compraventa no llegara a producirse y se han negociado arras penitenciales, quien se quede la cantidad entregada en concepto u obtenga el importe por duplicado tendrá que declararla en el IRPF. La pérdida también se debe declarar.
A eso se suman las obligaciones derivadas del proceso de compraventa exitoso, como la plusvalía municipal, si procede, y la estatal, si no hay exención a la que acogerse. Ya dedicamos un post a los gastos asociados a esta transacción.
Cómo hacer un contrato de arras para comprar una casa
Lo más eficaz, por lo poco probable de incurrir en errores que invaliden el contrato y por asegurar la transparencia, es acudir a los profesionales. Un contrato de arras firmado por inmobiliaria ofrece más garantías porque, además de la correcta redacción, mediará entre las partes para elaborar un contrato que resulte equilibrado y justo.
Con todo, el contrato de arras es un documento privado que materializa la reserva de la vivienda, y que da seguridad al comprador y al vendedor.
