Adquirir un inmueble no es una cuestión que tomarse a la ligera, ni aun teniendo solvencia suficiente para hacerlo sin que sobrevengan excesivos quebraderos de cabeza. Pero experimentarán más dudas quienes lo hagan por primera vez.
Para intentar despejarlas, te presentamos, esta guía sobre cómo comprar una vivienda con todos los factores a considerar, tanto antes como durante la transacción.
Qué tener en cuenta para elegir la vivienda
Las características de la casa y la cuota mensual están entre los más relevantes, pero no son los únicos aspectos a considerar para elegir una vivienda. Vemos otros igual de importantes puntos por punto.
Elegir barrio
Importa la ubicación, porque no es lo mismo un barrio céntrico que uno a las afueras. Importan sus establecimientos para adquirir productos y servicios, desde supermercados, fruterías o tiendas con artículos de primera necesidad, hasta librerías, cafeterías, farmacias, colegios o centros de salud.
También se valora que haya áreas para pasear, con jardines cuidados que resulten agradables. Y, por supuesto, que se trate de una zona segura en la que los sucesos no sean una constante.
Transporte público cercano
Si no quieres usar con frecuencia tu vehículo para moverte de un sitio a otro, tus opciones son dos: elegir un lugar céntrico o asegurarte de que el barrio donde se ubica la vivienda está bien comunicado.
Es muy frecuente querer vivir fuera de la bulliciosa gran ciudad, pero que esta siga estando accesible. En Cataluña encontramos muchos ejemplos, por ejemplo, el de la comarca de Valles Oriental tiene colegios de calidad, comercios y zonas de ocio, entre otros, y está bien comunicada por tren y carretera. En solo media hora se llega al Centro Barcelona.
Antigüedad del edificio
Un estudio del que medios de comunicación como Cinco Días se hicieron eco en 2016, revelaba que más de la mitad del parque de viviendas era anterior a 1980. Además, de esos inmuebles más antiguos, unos 2,2 millones se encontraban en mal estado de conservación, lo que representaba el 16,21%.
Con el tiempo pueden aparecer daños estructurales como las fisuras o grietas, daños en acabados y albañilería, rotura de alicatados, baldosas sueltas sin adherir, desconchados en la pintura, humedades y daños estéticos. La antigüedad del edificio, por lo tanto, importa.
Inspección Técnica del Edificio
Se la conoce como por las siglas, ITE, y es lo que certifica la seguridad de los inmuebles. Todos los edificios que tengan una antigüedad concreta, según se recoge en la Ley 8/2013, debe pasar el trámite. Tienes toda la información en la web de la Generalitat de Catalunya, y puedes saber si un edificio ha pasado la ITE rellenando el formulario de contacto. En el tema debes seleccionar “Habitatge”, en el subtema 1 “Rehabilitació i qualitat de l’edificació” y en el subtema 2 “Consulta tècnica ITE”.
Cédula de habitabilidad
De la cédula te hablamos largo y tendido en otro de nuestros posts, donde te explicábamos que es el documento que certifica que una vivienda reúne las condiciones adecuadas para vivir en ella. En virtud del Decreto 141/212, de 30 de octubre, que rige en Catalunya, es obligatoria para poner una vivienda en alquiler o venderla.
No sucede lo mismo con otras comunidades, como Andalucía o Madrid, donde se ha suprimido el trámite en los últimos años para simplificar el proceso de compraventa. Pero en Cataluña sí debes realizarlo.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética, o CEE, es el documento donde se detallan todas las características de la vivienda de cuantas a atañen a su calificación energética. Debe realizarla un técnico certificador, y quedan recogidos aspectos como la orientación, la iluminación o los sistemas que se utilizan para producir energía.
Es obligatoria desde junio de 2013, a instancias de una directiva europea, así que debes asegurarte de que la vivienda lo tiene si las vas a adquirir. Es más, debes haberla visto en el anuncio, a no ser que se trate caso exento como un inmueble con menos de 50 metros cuadrados y/o que esté en una zona aislada.
Existencia de hipoteca
Para saber si la vivienda está libre de cargas, como te contamos en otro de nuestros posts, debes dirigirte al Registro de la Propiedad, sea la electrónica o una de sus sedes físicas. La información quedará recogida en una nota simple que debes solicitar, aunque tienes justificar la necesidad de conocer tal información.
Una vez hagas las comprobaciones, si resulta que la vivienda tiene carga hay que proceder a la cancelación, lo que implica abonar lo que reste de hipoteca o cualquier otra carga, cosa que se suele hacer simultáneamente a la compraventa.
Te recomendamos también calcular tu capacidad de endeudamiento, considerando tus ingresos mensuales y restando los gastos fijos. No es aconsejable dedicar a obligaciones financieras más del 40% de los ingresos.
Orientación profesional
La mejor orientación es que la te proporciona una inmobiliaria, pues sus agentes gestionan día a día los trámites asociados a la compraventa y saben resolver cualquier cuestión. Y es que una inmobiliaria no solo es un punto de encuentro entre vendedores y compradores como un mero portal de anuncios, sino que se ocupa también de gestionar tasaciones, de alianzas con Brokers Financieros y, en definitiva, de ofrecer garantías a los clientes.
Cada transacción tienes sus peculiaridades, y merecen ser estudiadas detenidamente por quienes tienen la formación y la experiencia para hacerlo.
Bonificaciones y ayudas para comprar la primera vivienda
Entre las facilidades para la compra de la primera vivienda en Catalunya, destacan las que atañen a la donación de cantidades a hijos y otros descendientes para la compra de la que sea su primera vivienda habitual. La donación da derecho a la aplicación de una reducción del 95% del importe o del valor de la vivienda donada, según recoge la Ley 19/2010, de 7 de junio. Entre los requisitos está ser hijo/a o descendiente del donante y no tener más de 36 años, o un grado de discapacidad igual o superior al 65%. La donación se tiene que formalizar mediante escritura pública.
Por otra parte, el plan estatal de ayudas a la vivienda consta de 10 programas vigentes desde 2018 a 2021. Del de ayuda a los jóvenes pueden beneficiarse quienes tienen menos de 35 años y, en caso de compra, la vivienda esté localizada en municipios de menos de 5000 habitantes. Puedes consultar todos los programas en la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
En definitiva, al comprar una vivienda por primera vez no solo hay que sopesar muy bien las opciones, comparando una serie de factores destacados. También es necesario dejarse asesorar para que no haya sorpresas desagradables.