Heredar una vivienda puede ser un evento poco agradable, ya que se suele asociar a la pérdida de un familiar querido. Sin embargo, en algunos casos puede ser necesario vender una vivienda heredada.
Pueden existir diversos motivos para ello, como pertenecer a varios herederos y no poder llegar a un acuerdo sobre su uso, tener que hacer frente a deudas acarreadas por el fallecido, necesidad de obtener fondos para cancelar gastos administrativos de la herencia o simplemente no tener interés o necesidad de mantener la propiedad.
Pasos para vender una casa heredada
Antes de vender una casa heredada, es importante aceptar la herencia y conocer la situación de la propiedad. Esto incluye evaluar si hay deudas acarreadas por el fallecido, la masa hereditaria, los herederos que participan en la herencia, pólizas de seguros asociadas, entre otros factores relacionados con el proceso.
Para aceptar la herencia, es necesario reunir ciertos documentos, como el certificado literal de defunción, el certificado de actos de última voluntad, el certificado del registro de seguros, la copia del testamento (si existe), el certificado de empadronamiento del causante, los DNI de los herederos y otorgantes, las escrituras de la propiedad, los recibos del impuesto de bienes inmuebles, los certificados de saldos de los bancos, los certificados de deudas (hipotecas, préstamos, etc.), la documentación de vehículos y bienes muebles y los gastos del entierro.
En caso de que el fallecido no haya hecho un testamento, es necesario solicitar el certificado de actos de última voluntad y realizar un inventario de bienes y solvencias del fallecido. En estos casos, es conveniente contar con la presencia de un notario para examinar la veracidad de la herencia según las reglas establecidas en la ley.
En caso de que una parte de los herederos no quiera repartir la herencia, los demás participantes pueden acudir a una notaría para que la persona que no desea su parte reciba un acta de notificación. Si esta persona no responde en el plazo establecido, se considerará que ha aceptado la herencia.
Aceptar la herencia
Lo primero será la aceptación de la herencia ¿Pero qué sucede cuando el fallecido no hizo un testamento?
Para conocer si hizo testamento o no o si lo modifico tenemos que solicitar el Certificado de Actos de Última Voluntad, lo puedes solicitar haciendo clic aquí. Deberás rellenar el Formulario 790.
Existencia o ausencia del Testamento
Es conveniente realizar un inventario de bienes y solvencias del fallecido, para recopilar los datos de la vivienda, saldo en cuentas bancarias, pólizas de seguro y deudas.
Ante una herencia sin testamento, se requiere la presencia de un notario que examine la veracidad de la herencia, según las reglas establecidas en la ley.
¿Qué pasa si una parte no quiere repartir la herencia?
Cuando un heredero no desea aceptar la herencia, el resto de participantes puede acudir a una notaría, para qué la persona que no desea su parte reciba un acta de notificación para que cuando el heredero recibe el acta, dispone de 30 días naturales para que manifieste la aceptación de sus bienes o de la renuncia de los mismos.
Si la persona que no quiere recibir la herencia no responde en el plazo establecido, se considerará cómo aceptada.
Cuando algún heredero no quiere parte de su herencia, puede renunciar en favor de sus descendientes o en caso de no tenerlos a favor de sus hermanos.
Impuestos de la herencia
Cuando acabas de heredar una vivienda es importante que pagues los impuestos, el primero es el de sucesiones y donaciones o ISD, el segundo se trata de la plusvalía municipal.
Para vender una casa heredada es necesaria la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor de los herederos, cuyo ejercicio no es obligatorio, pero sí recomendable para vender la casa.
Cuando la vivienda sea registrada se puede vender sin inconvenientes. Se debe pagar dos impuestos luego de la venta, el primero es el IRPF que comunicaras con tu declaración renta y el otro es la plusvalía municipal desde que se acepto la herencia.
Cuando la herencia incluye varios herederos, cada uno tendrá que pagar en relación a la parte de la propiedad heredada.
¿Cómo hacer con una casa heredada que tiene una hipoteca?
Si la vivienda heredada tiene una hipoteca pendiente de pagar, es probable que te enfrentes a dos escenarios:
Si la persona fallecida contrato un seguro de vida, asociado a la hipoteca de su vivienda, deberás examinar el tipo de préstamo vinculado a la propiedad, ya que algunos se encargan de cubrir la deuda, en caso de fallecimiento del titular de la casa.
Si la persona fallecida tenía una hipoteca, en este caso la empresa aseguradora deberá pagar al banco la deuda, y tú pasarás a heredar la vivienda libre de cargas hipotecarias.
Puede ser que la persona no hubiera contratado una póliza de seguro, o que la misma no estuviera asociada a la hipoteca, en tal caso puedes proceder a lo siguiente:
Puedes hacer frente a la hipoteca, pagando el monto total del préstamo pendiente por amortizar, o actualizar el título de la hipoteca, y de esta manera hacerte cargo de las cuotas. Este proceso es denominado subrogación hipotecaria.
¿Cuándo vender la casa heredada?
Existía un tiempo antes de vender la casa heredada, sin embargo, los herederos que hayan recibido la propiedad, después del 3 de septiembre del año 2021, no deben esperar ningún periodo de tiempo para vender.
La derogación del artículo 28, contenido en la Ley Hipotecaria. Que decía «En caso que el heredero forzoso, es decir, aquel beneficiario que no posee ningún parentesco con el fallecido haya recibido la propiedad antes de esa fecha, deberá esperar dos años para realizar la transmisión.».
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