Vender una vivienda no es solo cuestión de ponerse en contacto con una inmobiliaria o poner un anuncio en algún portal conocido: hay que hacer frente a una serie de gastos asociados que, de no preverse correctamente, pueden coger a contrapíe.
Es importante considerar todos los conceptos y predecir cantidades, porque de ello dependerá la decisión de vender o buscar una solución temporal, como la puesta en alquiler. Veamos los gastos a los que se enfrenta una persona que quiere vender su vivienda punto por punto.
Cómo calcular los gastos por venta de viviendas
Hay varios instrumentos que puedes tener en cuenta a la hora de calcular el gasto. Los abordamos a continuación.
Simuladores y calculadoras
No hablamos exactamente de una calculadora de gastos por la venta de la vivienda, sino de un simulador del valor de la vivienda.
Ponemos tu disposición una herramienta de valoración online de viviendas de forma gratuita que te permite casar posibles ingresos con gastos para saber si, efectivamente, te compensa la venta de la vivienda.
En todo caso, te recordamos que la tasación comercial es un servicio habitual de las inmobiliarias y muy certero, pues quienes trabajan en ellas son profesionales del sector. Es una de las muchas ventajas de ponerte en manos de una.
Otros
Para tener una visión global de todos los gastos que debes afrontar, puedes fijarte en esta lista:
Antes de la venta
Información del Registro de la Propiedad
Certificado energético
Cédula de habitabilidad
Durante la venta
Contrato de compraventa
Comisiones del banco
Honorarios de la inmobiliaria
Tras la venta
IRPF
Plusvalía municipal
A estos se pueden sumar otros, así que vamos desgranando cada uno en las siguientes líneas.
¿Tiene los mismos gastos la venta de una segunda vivienda?
En esencia sí, pero hay unas ligeras variaciones. En cuanto a exenciones fiscales, si vendes una vivienda habitual para comprar otra, habitualmente, no tienes que pagar por su beneficio en la declaración de la renta, pero la excepción solo se aplica a primeras viviendas, no segundas. También están exentos los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual, de lo que se desprende que vender la segunda vivienda resulta más caro que la habitual.
Si se trata de una persona mayor de 65 años que va a vender su vivienda para contratar una renta vitalicia, entonces sí se podría acoger a la exención, fuera la primera o la segunda.
Gastos antes de la venta de un piso
Lo mínimo que se necesitará será una nota simple en el Registro de la Propiedad, pues el documento sirve para acreditar que el inmueble está libre de cargas y contiene otra información útil que la inmobiliaria o el comprador pueden requerir.
Hay otros dos documentos imprescindibles, como son el certificado energético y la cédula de habitabilidad, que habrá que obtenerlos o renovarlas si la vivienda no los tiene o los tiene caducados.
El resumen gráfico del certificado energético se debe incluir en los anuncios de venta, por lo que debe estar antes. Corre a cargo de un técnico habilitado que debe inspeccionar la vivienda antes de emitirlo.
La cédula de habitabilidad, recordemos, es el documento que certifica que se reúnen las condiciones necesarias para poder habitar la vivienda en cuanto a iluminación, ventilación, etc. También requiere la inspección de un técnico y la tasa varía en función de cada ayuntamiento, pero es obligatoria para alquilar y para vender.
¿Hay que cancelar la hipoteca antes de venderla?
No hay por qué, pues existe la posibilidad de solicitar una subrogación a la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca. En este caso, consistiría en cambiar el nombre del nuevo titular, que podría renegociar algunas condiciones para seguir abonando las cuotas. La subrogación también contempla cambiar de entidad bancaria.
En caso de que el banco no presente disposición sí, habría que cancelar la hipoteca. Eso implica abonar las cuotas pendientes y la comisión por cancelación anticipada, lo que correr a cargo del vendedor, pero tradicionalmente se realiza el pago simultáneamente con el dinero de la venta. Se necesitará un certificado de deuda pendiente que se solicita a la entidad bancaria.
Otra posibilidad es que la vivienda esté libre de cargas, de manera que solo faltaría cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Para ello, hay que solicitar una certificado de deuda cero en la entidad, ir al notario y presentar la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad.
Gastos durante la venta
Lo primero será firmar el contrato de arras, que compromete al comprador y al vendedor y les protege si uno de los dos cambia de parecer en el momento de que la propiedad sea transmitida. Si la vivienda no tiene cargas ni presenta ninguna otra particularidad que pueda suponer un problema a largo plazo, es el mismo vendedor el que puede hacer el contrato sin coste, mirando ejemplos de manera gratuita en Internet.
Otro gastos generados al momento es la escritura de compraventa, de lo que debe hacerse cargo el comprador.
Si has puesto la venta en manos de una inmobiliaria para beneficiarte de su asesoría y otros servicios interesantes, también tendrás que abonar los honorarios. En todo caso, tanto el momento del pago como la cantidad dependen de lo que hayas negociado con ella, pues cada una fija su porcentaje. Lo habitual es que el pago se haga en parte el día de la firma de las arras y el resto al momento de formalizar la escritura, y que esté entre el 4% y el 5% del valor total pero tendrás incluidos muchos tramites incluidos en los servicios prestados, como el contrato de arras, la cancelación de cargas, el certificado de la comunidad de propietarios, etc…
¿Quién debe pagar el IBI: comprador o vendedor?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es otro concepto al que hacer frente. El propietario que constase a fecha 1 de enero del año en curso es quien debe hacerse cargo, pero en la práctica, y considerando lo que dicta la jurisprudencia, este puede solicitar al comprador que se haga cargo de la parte proporcional, si aún restan varios meses par terminar el año al momento de la venta.
Gastos e impuestos posteriores a la venta
El beneficio económico que se derive de la compraventa se debe declarar y está gravado en el IRPF, siendo también conocido como plusvalía estatal. Hay excepciones, como te contamos en el apartado de segunda vivienda: no pagas si has vendido tu casa por un precio menor al que pagaste, si eres mayor de 65 años, si vas a reinvertir el dinero en otra vivienda (habitual) o si la has ofrecido como dación en pago.
Si te toca pagar, la cantidad dependerá de la diferencia entre el valor de adquisición y la de transmisión, pero consideran también los conceptos que añaden o restan valor: importe real, coste de mejoras, gastos y tributos de la operación, amortizaciones deducibles, etc.
También habrá que pagar plusvalía municipal si procede, pues no todos los ayuntamientos la aplican. Como te contamos en el post donde hablábamos de la plusvalía municipal, se calcula multiplicando el valor del terreno por el número de años que se ha tenido en propiedad y por el porcentaje anual que corresponda, según la entidad local.
Con todo, la compraventa de un inmueble genera obligaciones para el comprador y para el vendedor, más allá del coste de este. Hay que tenerlos en cuenta a la hora de ponerlo en venta para sopesar bien las opciones.