Estamos muy familiarizados con la hipoteca como producto bancario, pues es el más habitual al comprar una vivienda: permite al cliente obtener una cantidad determinada de dinero que deberá devolver, con los correspondientes intereses aplicados y con el inmueble como garantía.
Pero la anterior es una definición general, pues tanto por sus características como por las transacciones que se pueden genera en torno a ella, se abren interrogantes: el aval, cómo calcular la cuota de la hipoteca, cómo puedo usar un simulador de préstamos, etc. A continuación, arrojamos luz sobre algunas de los interrogantes que se abren en torno a las hipotecas.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
Se trata de una operación que persigue la mejora de las condiciones de la hipoteca, cambiando de entidad bancaria o de titular. Así, quien tenga contratada la hipoteca podría beneficiarse de una rebaja en el tipo de interés, dejar de pagar productos complementarios que no necesita (como los seguros) y evitar comisiones, como la de novación.
¿Qué gastos conlleva?
Los gastos de subrogación de la hipoteca suelen estar entre el 0,5% y el 1% del capital, pero a eso hay que añadir otros gastos relacionados con los trámites: notaría, gestoría, registro y tasación. El banco podría cobrar también una penalización, pero aun considerando el montante total, el cambio compensa. En la actualidad, muchas entidades compiten por ofrecer intereses atractivos para los clientes, y son cada vez más los que aceptan subrogaciones.
Sobre el Euríbor
El Euríbor es uno de los parámetros principales a tener en cuenta para saber cómo funciona una hipoteca a tipo variable. Partimos del interés, es decir, el beneficio que obtiene el banco por conceder la hipoteca, se calcula en base al índice de referencia y al diferencial. El primero de estos dos parámetros, el índice de referencia, se usa para modificar el tipo de interés.
El más utilizado en España es el Euríbor, que indica el precio al que las entidades europeas se prestan el dinero entre sí. La cuota mensual a pagar en una hipoteca variable puede subir o bajar en función de la evolución del Euríbor, lo que genera interés en conocer la progresión. Hay herramientas para conocer el estado del Euríbor hoy o su previsión.
El segundo parámetro para entender el interés es el diferencial aplicado, que es un porcentaje fijo que el banco aplica y va asociado al riesgo de prestar dinero.
Cómo calcular una hipoteca: intereses y gastos principales
Para calcular una hipoteca se deben analizar estas variables fundamentales: el interés, la cuota, el plazo y el capital. Pero hay otros conceptos a tener en cuenta junto a herramientas de las que te hablamos.
Simuladores
El simulador de hipotecas es un calculador, es decir, te ayuda a saber a cuánto asciende la cuota y cuánto te queda por pagar. Es una herramienta útil, de manera que grandes entidades como Bankia, BBVA o Banco Santander lo han habilitado en sus webs. También lo han hecho comparadores como Kelisto y medios especializados como Cinco Días.
Según el que uses, variarán los parámetros a introducir, pues no es lo mismo usar un simulador para solicitar una hipoteca que hacerlo porque quieres calcular la cuota cuando ya tienes una.
El simulador de Bankia, por ejemplo, formaría parte del primer grupo. Pregunta por los ingresos mensuales, el precio de la vivienda, el tipo de inmueble, la finalidad o la ubicación. El de Cinco Días, por su parte, pregunta el capital que ya te han prestado, los años de amortización o el mes de adjudicación, entre otros parámetros.
TIN y TAE
Son dos siglas que ayudan a entender el cálculo de intereses. El TIN es el tipo de interés nominal, un porcentaje fijo por el dinero que se presta.
Entonces, ¿qué es la TAE? Es la tasa anual equivalente, e indica el coste de la hipoteca al considerar el TIN, la comisiones y gastos y la frecuencia de pagos, parámetros de los que resulta la fórmula TAE que permite hacer el cálculo. Es, por lo tanto, un buen indicador de cuánto cuesta la hipoteca para poder comparar.
Otros gastos
Otros gastos asociados los préstamos hipotecarios son, decíamos, los de notaría, registro, asesoría, tasación y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Todos los conceptos sumados pueden hacer un total de más de 5300 euros si hablamos de una hipoteca de 150 000 euros, siendo el principal coste el del impuesto.
En 2019, un fallo del Tribunal Supremo repartió entre bancos y consumidores el conjunto de los gastos, con excepciones, de manera que ya no recae solo en los segundos.
Nueva ley de crédito inmobiliario
En marzo de 2019 se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Se caracteriza, entre otras cosas, por ofrecer una mayor protección al usuario, habida cuenta de los abusos cometidos por las entidades financieras en la concesión de hipotecas.
Destaca el papel del notario, que debe asegurarse de si la persona que va a firmar conoce de verdad el producto y sus particularidades, cuando antes solo se tenía que acudir a su oficina para firmar la hipoteca. La ley confirma también el reparto de gastos, elimina las cláusulas suelo y prohíbe a las entidades imponer la contratación de productos vinculados.
Otro cambio es la introducción de la FEIN, es decir, la Ficha Europea de Información Normalizada, que sustituye a la FIPER. La diferencia entre ambas es que las condiciones que se recogen en la FEIN son vinculantes, luego no es necesario que la entidad pase una oferta vinculante en otro documento, como sucedía antes.
Preguntas frecuentes (FAQS)
Repasamos algunas cuestiones que suelen surgir al hablar de hipotecas.
¿Existe devolución de gastos?
Sí, se pueden reclamar gastos al banco presentando una solicitud por escrito, y en concepto de gastos de notaría, tasación, gestoría u otros.
¿Es mejor hipoteca fija o variable?
La hipoteca de tipo fijo es aquella a la que se aplica el mismo tipo de interés mientras dure el préstamo, mientras que el importe de la variable cambiando en función de los parámetros que abordamos al explicarte el Euríbor.
Según los expertos, un tipo no es mucho mejor que el otro, pues lo que influye en la mejor financiación es el perfil del consumidor y el riesgo que implica prestarle dinero. En todo caso, para sopesar tus opciones, lo mejor es tener en cuenta el tiempo que tardarás en devolverla: según Help My Cash, entre 10 y 15 años es mejor una variable, pues el Euríbor se mantendrá bajo en el próximo lustro previsiblemente; si la solicitas a 20 años o más, dependerá de tu tolerancia al riesgo.
¿Se puede cancelar una hipoteca?
Se cancela la hipoteca cuando se paga la última cuota o se consigue la dación en pago, esto es, entregar el inmueble como pago para saldar la deuda. Habría que completar también un trámite administrativo en Registro, que implica la solicitud del certificado de deuda al banco, acudir a notaría, rellenar el modelo 600 del IAJD, recoger la escritura y presentar los documentos en Registro.
¿Cuáles son las mejores hipotecas?
Lo más recurrente para contestar a la pregunta es el comparador de hipotecas. Uno de los más conocidos es el el de Help My Cash, que se actualiza mes a mes y tiene en cuenta el interés, la cuota y los productos vinculados. Tanto en esta web como en otros comparadores puedes encontrar también información sobre formatos específicos, como la hipoteca autopromotor.
Aun siendo un producto muy habitual en Cataluña, es frecuente que se desconozcan los mecanismos de la hipoteca. Esperamos haber aclarado algunas dudas comunes con este post.