El contracte d’ arrossos o senyal és un tràmit habitual en el procés de compravenda d’ un habitatge. Pel seu caràcter voluntari, no sempre se’n fa bon ús, incorrent en errors que l’invaliden. Per evitar-ho, vegem què és, quins tipus hi ha, quins són els terminis als quals està subjecte o com formalitzar-ho, entre altres qüestions.
Què és un contracte d’arrossos penitencials
Es tracta d’un acord entre les parts destinat a protegir davant la possible retirada d’una de les dues en el moment de la compra, després d’ell es genera un compromís formal. De fet, està regulat pel Codi Civil espanyol i pel català.
Comporta el lliurament d’ una quantia econòmica que es negocia prèviament, però, tot i que malgrat la denominació, no són un contracte com a tal, sinó una clàusula que s’ inclou en l’ acord de compravenda.
Existeixen diversos tipus, tot i que amb freqüència es recorre a les arrossos penitencials: determina que, en cas que el venedor desisteixi del contracte de compravenda, ha de retornar la quantitat que el comprador ha dipositat per duplicat; si és el comprador el que desisteix, perd la quantitat que hagi lliurat i des de la publicació del Llibre VI del Codi Civil Català els legisladors han afegit l’ article 621-49 que contempla la possibilitat de preveure en el contracte d’ arrossos penitencials a l’ obtenció de finançament i en cas de no aconseguir-la recuperar totes les quantitats lliurades a compte.
És obligatori fer-ho en la compravenda d’un habitatge?
No, no és obligatori fer-ho. És voluntari i hi ha alternatives, com la promesa de compravenda. També està recollit en el Codi Civil, i emplaça les parts a la signatura del contracte en un futur, sense que sigui necessari el lliurament de diners. Només dona dret a reclamació, i sol fer-se quan el venedor no pot disposar de l’habitatge en el moment, quan el comprador encara no té els diners, però sí la voluntat, o quan quedi per cancel·lar alguna càrrega, entre altres supòsits.
Una altra alternativa és l’opció de compra, mitjançant el qual un dels contractants es reserva el dret de comprar un immoble i l’altre adquireix l’obligació de vendre’l. És habitual en els habitatges de lloguer, que s’arrisquen fins a una data determinada recollida en contracte i, passat aquest temps, es formalitza la venda o no.
És el mateix que el contracte d’arrossos?
No. El contracte d’arrels confirmatòries ve a reforçar el negoci jurídic que constitueix la compravenda, sent una prova de la seva celebració i operant merament com una bestreta. El que es diposita és part del preu, i si una de les parts incompleix, l’ altra pot exigir el compliment forçós o no fer-ho.
A tall il·lustratiu, si és el venedor qui incompleix, el comprador pot obligar-lo a l’escriptura. Si és el comprador el que es fa enrere, l’altra part pot obligar-lo a pagar la resta del preu. L’ incompliment, en tot cas, no genera la pèrdua automàtica de la quantitat dipositada.
En les arrossegades penals queda fixada la quantia de la indemnització, i es correspon amb el lliurament. Aquesta és la principal diferència amb les arrosses confirmatòries, i ja diem que es consideren com a tal si en el contracte no s’especifica que siguin penals.
És el mateix que el contracte d’arrels penals?
Saber què és un contracte d’arrossegament implica conèixer els tipus. Amb les arrosses penals, una part pot exigir a l’altra una indemnització per danys i prejudicis, cosa que no passa amb les penitencials. En aquestes últimes, sí que es pot desistir del contracte, fins i tot amb les conseqüències ja explicades.
Cal assenyalar que les arrossades penals no estan recollides en el Codi Civil de Catalunya, de manera que perquè siguin considerades com a tal ha de ser pactat expressament. En cas de no especificar res, es consideraran confirmatòries.
Quants diners deixar de senyal en un contracte d’arrossos?
En relació a quant es paga en un contracte d’arrossegaments, té a veure amb la negociació de les parts, cosa que casa amb el caràcter voluntari de la firma. L’habitual és que oscil·li al voltant del 5% i al 15% del valor total de la propietat, de manera que si una casa està valorada en 200.000 euros, la quantitat a dipositar com a senyal estarà entre 10.000 euros i 30.000 euros.
Quins terminis tens per desistir?
La data de validesa del contracte d’ arrossos serà la que van pactar inicialment el comprador i el venedor. Al seu terme, es pot ampliar o rescindir, la qual cosa hauria de conseqüències o no en funció del tipus al qual s’ hagin acollit.
D’aquesta manera, la data límit també és negociada, però cal tenir en compte que, en general, el comprador necessitarà almenys 15 dies per tramitar la seva hipoteca.
Què ha d’ incloure un contracte d’ arrossos
El contracte d’ arrossos ha d’ incloure les dades personals d’ ambdues parts, la descripció i identificació de l’ immoble, el preu final i la forma de pagamentLa quantitat que es deixa en senyal i que es descomptarà del preu final, el temps màxim per formalitzar el contracte, el compromís de fer escriptura pública, la distribució de les despeses derivades de la transacció i les firmes de comprador i venedor.
Abans de signar un contracte d’arrossos, has de llegir detingudament tots els punts, i no signar res fins que no t’hagi quedat clar.
Exemple i model
Et deixem alguns models de contracte d’arrossos:
Com tributen les arrossos?
A les arrosses se’ls ha de sumar l’IVA si l’habitatge és nou, però si és de segona mà, el comprador haurà de liquidar l’Impost de Transmissions Patrimonials sobre el preu final de la venda en formalitzar l’escriptura, ja amb les arrosses incloses. Si la compravenda no arribés a produir-se i s’ han negociat arrossos penitencials, qui es quedi la quantitat lliurada en concepte o obtingui l’ import per duplicat haurà de declarar-la en l’ IRPF. La pèrdua també s’ha de declarar.
A això se sumen les obligacions derivades del procés de compravenda exitós, com la plusvàlua municipal, si escau, i l’estatal, si no hi ha exempció a la qual acollir-se. Ja dediquem un post a les despeses associades a aquesta transacció.
Com fer un contracte d’arrels per comprar una casa
El més eficaç, pel poc probable d’incórrer en errors que invalidin el contracte i per assegurar la transparència, és acudir als professionals. Un contracte d’arrels signat per immobiliària ofereix més garanties perquè, a més de la correcta redacció, mediarà entre les parts per elaborar un contracte que resulti equilibrat i just.
Amb tot, el contracte d’arrels és un document privat que materialitza la reserva de l’habitatge, i que dona seguretat al comprador i al venedor.
