Estem molt familiaritzats amb la hipoteca com a producte bancari, ja que és el més habitual en comprar un habitatge: permet al client obtenir una quantitat determinada de diners que haurà de tornar, amb els corresponents interessos aplicats i amb l’immoble com a garantia.
Però l’anterior és una definició general, ja que tant per les seves característiques com per les transaccions que s’hi poden generar s’obren interrogants: l’aval, com calcular la quota de la hipoteca, com puc fer servir un simulador de préstecs, etc. . A continuació, fem llum sobre algunes dels interrogants que s’obren al voltant de les hipoteques.
Què és una subrogació d?hipoteca?
Es tracta d’una operació que persegueix la millora de les condicions de la hipoteca , canviant d’entitat bancària o de titular. Així, qui tingui contractada la hipoteca es podria beneficiar d’una rebaixa en el tipus d’interès, deixar de pagar productes complementaris que no necessita (com les assegurances) i evitar comissions, com ara la de novació.
Quines despeses comporta?
Les despeses de subrogació de la hipoteca solen estar entre el 0,5% i l’1% del capital , però a això cal afegir altres despeses relacionades amb els tràmits: notaria, gestoria, registre i taxació. El banc podria cobrar també una penalització, però tot i considerar el muntant total, el canvi compensa. Actualment, moltes entitats competeixen per oferir interessos atractius per als clients, i cada vegada són més els que accepten subrogacions.
Sobre l’euríbor
L’Euríbor és un dels paràmetres principals que cal tenir en compte per saber com funciona una hipoteca a tipus variable. Partim de l’interès, és a dir, el benefici que obté el banc per concedir la hipoteca es calcula segons l’índex de referència i el diferencial. El primer daquests dos paràmetres, líndex de referència , sutilitza per modificar el tipus dinterès.
El més utilitzat a Espanya és l’Euríbor, que indica el preu a què les entitats europees es presten els diners entre si . La quota mensual a pagar en una hipoteca variable pot pujar o baixar en funció de l’evolució de l’euríbor, cosa que genera interès per conèixer la progressió. Hi ha eines per conèixer avui l’estat de l’Euríbor o la seva previsió.
El segon paràmetre per entendre l’interès és el diferencial aplicat, que és un percentatge fix que el banc aplica i va associat al risc de prestar diners.
Com calcular una hipoteca: interessos i despeses principals
Per calcular una hipoteca cal analitzar aquestes variables fonamentals: l’interès, la quota, el termini i el capital. Però hi ha altres conceptes a tenir en compte juntament amb eines de què et parlem.
Simuladors
El simulador d’hipoteques és un calculador, és a dir, t’ajuda a saber quant ascendeix la quota i quant et queda per pagar . És una eina útil, de manera que grans entitats com Bankia, BBVA o Banco Santander ho han habilitat als seus webs. També ho han fet comparadors com Kelisto i mitjans especialitzats com Cinco Días.
Segons el que utilitzis, variaran els paràmetres a introduir , ja que no és el mateix fer servir un simulador per sol·licitar una hipoteca que fer-ho perquè vols calcular la quota quan ja en tens una.
El simulador de Bankia, per exemple, formaria part del primer grup. Pregunteu pels ingressos mensuals, el preu de l’habitatge, el tipus d’immoble, la finalitat o la ubicació. El de Cinco Días, per part seva, pregunta el capital que ja t’han prestat, els anys d’amortització o el mes d’adjudicació, entre altres paràmetres.
TIN i TAE
Són dues sigles que ajuden a entendre el càlcul dels interessos. El TIN és el tipus d’interès nominal, un percentatge fix pels diners que es presten .
Aleshores, què és la TAE? És la taxa anual equivalent, i indica el cost de la hipoteca en considerar el TIN, les comissions i les despeses i la freqüència de pagaments, paràmetres dels quals resulta la fórmula TAE que permet fer el càlcul. És, per tant, un bon indicador de quant costa la hipoteca per poder comparar-ho.
Altres despeses
Altres despeses associades els préstecs hipotecaris són, dèiem, les de notaria, registre, assessoria, taxació i l’impost d’actes jurídics documentats. Tots els conceptes sumats poden fer un total de més de 5.300 euros si parlem d’una hipoteca de 150.000 euros, i el cost principal és el de l’impost.
El 2019, una decisió del Tribunal Suprem va repartir entre bancs i consumidors el conjunt de les despeses , amb excepcions, de manera que ja no recau només en els segons.
Nova llei de crèdit immobiliari
Al març de 2019 es va publicar al BOE la Llei 5/2019, de 15 de març , reguladora dels contractes de crèdit immobiliari. Es caracteritza, entre altres coses, per oferir més protecció a l’usuari , tenint en compte els abusos comesos per les entitats financeres en la concessió d’hipoteques.
Destaca el paper del notari, que s’ha d’assegurar de si la persona que signarà coneix de debò el producte i les seves particularitats, quan abans només s’havia d’acudir a la seva oficina per signar la hipoteca. La llei confirma també el repartiment de despeses , elimina les clàusules sòl i prohibeix a les entitats imposar la contractació de productes vinculats.
Un altre canvi és la introducció de la FEIN , és a dir, la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada, que substitueix la FIPER. La diferència entre totes dues és que les condicions que es recullen a la FEIN són vinculants, per tant no cal que l’entitat passi una oferta vinculant en un altre document, com passava abans.
Preguntes freqüents (FAQS)
Repassem algunes qüestions que solen sorgir quan parlem d’hipoteques.
Hi ha devolució de despeses?
Sí, es poden reclamar despeses al banc presentant una sol·licitud per escrit, i en concepte de despeses de notaria, taxació, gestoria o altres.
És millor hipoteca fixa o variable?
La hipoteca de tipus fix és aquella a què s’aplica el mateix tipus d’interès mentre duri el préstec, mentre que l’import de la variable canviant en funció dels paràmetres que abordem en explicar-te l’euríbor.
Segons els experts, un tipus no és gaire millor que l’altre , ja que el que influeix en el millor finançament és el perfil del consumidor i el risc que implica prestar-li diners. En tot cas, per sospesar les teves opcions, el millor és tenir en compte el temps que trigaràs a tornar-la: segons Help My Cash, entre 10 i 15 anys és millor una variable, ja que l’Euríbor es mantindrà baix en el proper lustre previsiblement; si la sol·licites a 20 anys o més, dependrà de la teva tolerància al risc.
Es pot cancel·lar una hipoteca?
Es cancel·la la hipoteca quan es paga la darrera quota o s’aconsegueix la dació en pagament, és a dir, lliurar l’immoble com a pagament per saldar el deute. Cal completar també un tràmit administratiu al Registre , que implica la sol·licitud del certificat de deute al banc, acudir a notaria, emplenar el model 600 de l’IAJD, recollir l’escriptura i presentar els documents al Registre.
Quines són les millors hipoteques?
El més recurrent per contestar la pregunta és el comparador d’hipoteques . Un dels més coneguts és el de Help My Cash, que s’actualitza mes a mes i que té en compte l’interès, la quota i els productes vinculats. Tant a aquesta web com a altres comparadors pots trobar també informació sobre formats específics, com la hipoteca autopromotor.
Tot i ser un producte molt habitual a Catalunya, és freqüent que es desconeguin els mecanismes de la hipoteca. Esperem haver aclarit alguns dubtes comuns amb aquest post.