Vendre un habitatge no és només qüestió de posar-se en contacte amb una immobiliària o posar un anunci en algun portal conegut: cal fer front a una sèrie de despeses associades que, de no preveure’s correctament, poden agafar a contrapíe.
És important considerar tots els conceptes i predir quantitats, perquè d’això dependrà la decisió de vendre o buscar una solució temporal, com la posada en lloguer. Vegem les despeses a les quals s’enfronta una persona que vol vendre el seu habitatge punt per punt.
Com calcular les despeses per venda d’ habitatges
Hi ha diversos instruments que pots tenir en compte a l’hora de calcular la despesa. Els abordem a continuació.
Simuladors i calculadores
No parlem exactament d’una calculadora de despeses per la venda de l’habitatge, sinó d’un simulador del valor de l’habitatge.
Posem la teva disposició una eina de valoració online d’habitatges de forma gratuïta que et permet casar possibles ingressos amb despeses per saber si, efectivament, et compensa la venda de l’habitatge.
En tot cas, et recordem que la taxació comercial és un servei habitual de les immobiliàries i molt certer, ja que els qui hi treballen són professionals del sector. És un dels molts avantatges de posar-te en mans d’una.
Altres
Per tenir una visió global de totes les despeses que has d’afrontar, pots fixar-te en aquesta llista:
Abans de la venda
Informació del Registre de la Propietat
Certificat energètic
Cèdula d’ habitabilitat
Durant la venda
Contracte de compravenda
Comissions del banc
Honoraris de la immobiliària
Després de la venda
IRPF
Plusvàlua municipal
A aquests se’n poden sumar d’altres, així que anem desgranant cadascú en les següents línies.
Té les mateixes despeses la venda d’un segon habitatge?
En essència sí, però hi ha unes lleugeres variacions. Pel que fa a exempcions fiscals, si ets un habitatge habitual per comprar-ne una altra, habitualment, no has de pagar pel seu benefici en la declaració de la renda, però l’excepció només s’aplica a primers habitatges, no segones. També estan exempts els majors de 65 anys que venguin el seu habitatge habitual, de la qual cosa es desprèn que vendre el segon habitatge resulta més car que l’habitual.
Si es tracta d’una persona major de 65 anys que va a vendre el seu habitatge per contractar una renda vitalícia, llavors sí que es podria acollir a l’exempció, fos la primera o la segona.
Despeses abans de la venda d’ un pis
El mínim que es necessitarà serà una nota simple en el Registre de la Propietat, ja que el document serveix per acreditar que l’ immoble està lliure de càrregues i conté altra informació útil que la immobiliària o el comprador poden requerir.
Hi ha altres dos documents imprescindibles, com són el certificat energètic i la cèdula d’ habitabilitat, que caldrà obtenir-los o renovar-les si l’ habitatge no els té o els té caducats.
El resum gràfic del certificat energètic s’ ha d’ incloure en els anuncis de venda, per la qual cosa ha d’ estar abans. Va a càrrec d ‘ un tècnic habilitat que ha d’ inspeccionar l’ habitatge abans d’ emetre’ l.
La cèdula d’habitabilitat, recordem, és el document que certifica que es reuneixen les condicions necessàries per poder habitar l’habitatge quant a il·luminació, ventilació, etc. També requereix la inspecció d’un tècnic i la taxa varia en funció de cada ajuntament, però és obligatòria per llogar i per vendre.
Cal cancel·lar la hipoteca abans de vendre-la?
No hi ha per què, ja que hi ha la possibilitat de sol·licitar una subrogació a l’entitat bancària amb la qual es va signar la hipoteca. En aquest cas, consistiria a canviar el nom del nou titular, que podria renegociar algunes condicions per seguir abonant les quotes. La subrogació també preveu canviar d’entitat bancària.
En cas que el banc no presenti disposició sí, caldria cancel·lar la hipoteca. Això implica abonar les quotes pendents i la comissió per cancel·lació anticipada, cosa que córrer a càrrec del venedor, però tradicionalment es realitza el pagament simultàniament amb els diners de la venda. Es necessitarà un certificat de deute pendent que es demana a l’entitat bancària.
Una altra possibilitat és que l’habitatge estigui lliure de càrregues, de manera que només faltaria cancel·lar la hipoteca en el Registre de la Propietat. Per a això, cal sol·licitar un certificat de deute zero a l’entitat, anar al notari i presentar l’escriptura de cancel·lació en el Registre de la Propietat.
Despeses durant la venda
El primer serà signar el contracte d’arrossos, que compromet el comprador i el venedor i els protegeix si un dels dos canvia de parer en el moment que la propietat sigui transmesa. Si l’ habitatge no té càrregues ni presenta cap altra particularitat que pugui suposar un problema a llarg termini, és el mateix venedor el que pot fer el contracte sense cost, mirant exemples de manera gratuïta a Internet.
Una altra despesa generada al moment és l’escriptura de compravenda, de la qual cosa se n’ha de fer càrrec el comprador.
Si has posat la venda en mans d’una immobiliària per beneficiar-te de la seva assessoria i altres serveis interessants, també hauràs d’abonar els honoraris. En tot cas, tant el moment del pagament com la quantitat depenen del que hagis negociat amb ella, ja que cadascuna fixa el seu percentatge. L’habitual és que el pagament es faci en part el dia de la signatura de les arres i la resta en el moment de formalitzar l’escriptura, i que estigui entre el 4% i el 5% del valor total però tindràs inclosos molts tràmits inclosos en els serveis prestats, com el contracte d’arrels, la cancel·lació de càrregues, el certificat de la comunitat de propietaris, etc…
Qui ha de pagar l’IBI: comprador o venedor?
L’ Impost sobre Béns Immobles és un altre concepte al qual fer front. El propietari que consta a data 1 de gener de l’ any en curs és qui se n’ ha de fer càrrec, però a la pràctica, i considerant el que dicta la jurisprudència, aquest pot demanar al comprador que es faci càrrec de la part proporcional, si encara resten diversos mesos per acabar l’ any al moment de la venda.
Despeses i impostos posteriors a la venda
El benefici econòmic que es derivi de la compravenda s’ ha de declarar i està gravat en l’ IRPF, essent també conegut com a plusvàlua estatal. Hi ha excepcions, com et comptem en l’apartat de segon habitatge: no pagues si has venut casa teva per un preu menor al que pagues, si ets major de 65 anys, si vas a reinvertir els diners en un altre habitatge (habitual) o si l’has ofert com a dació en pagament.
Si et toca pagar, la quantitat dependrà de la diferència entre el valor d’ adquisició i la de transmissió, però consideren també els conceptes que afegeixen o resten valor: import real, cost de millores, despeses i tributs de l’ operació, amortitzacions deduïbles, etc.
També caldrà pagar
plusvàlua municipal
si escau, doncs no tots els ajuntaments l’ apliquen. Com et comptem en el post on parlàvem de la plusvàlua municipal, es calcula multiplicant el valor del terreny pel nombre d’anys que s’ha tingut en propietat i pel percentatge anual que correspongui, segons l’entitat local.
Amb tot, la compravenda d’un immoble genera obligacions per al comprador i per al venedor, més enllà del cost d’aquest. Cal tenir-los en compte a l’hora de posar-ho a la venda per sospesar bé les opcions.